Der 2020 vom Verfassungsgericht gekippte Berliner Mietendeckel bleibt ein Lehrstück für die Grenzen lokaler Wohnungspolitik. Jahre später kommt die Stadt mit den Nachwirkungen auf Investitionsbereitschaft und Wohnungsangebot immer noch nicht ganz zur Ruhe.
Als der Berliner Senat 2020 den sogenannten Mietendeckel einführte, war das Ziel klar formuliert: explodierende Mieten in einer Stadt stoppen, die binnen weniger Jahre von günstig zu einer der teuersten deutschen Metropolen geworden war. Das Bundesverfassungsgericht erklärte das Gesetz noch im selben Jahr für verfassungswidrig, weil das Mietrecht Bundessache ist und Berlin dafür keine Gesetzgebungskompetenz besitzt. Das Experiment war formal beendet, bevor es sich langfristig auswirken konnte – doch seine Nachwirkungen sind bis heute spürbar.
Immobilieninvestoren reagierten auf die kurze, aber turbulente Phase mit erhöhter Vorsicht gegenüber dem Berliner Markt insgesamt. Ein regulatorischer Eingriff, selbst wenn er anschließend gerichtlich kassiert wird, hinterlässt bei institutionellen Investoren länger Spuren als bei individuellen Mietern, die von niedrigeren Mieten während der Geltungsdauer profitierten.
Ein Gesetz, das anschließend gekippt wird, hinterlässt trotzdem eine Spur – in den Entscheidungen der Investoren, die sich danach richten, was passieren könnte, nicht nur, was passiert ist.
Die zugrunde liegende Spannung zwischen bezahlbarem Wohnraum und Investitionsanreizen für Neubau ist damit nicht gelöst, nur die konkrete Maßnahme wurde gerichtlich beendet. Bundesweite Regulierung wie die Mietpreisbremse bleibt in Kraft, wird aber von Mieterverbänden regelmäßig als zu zahnlos kritisiert, während Immobilienverbände vor jeder Verschärfung warnen, sie würde dringend benötigten Neubau weiter abschrecken.
Für internationale Immobilieninvestoren bleibt die Lehre aus Berlin eindeutig: Der deutsche Wohnungsmarkt ist politisch sensibler und regulatorisch weniger vorhersehbar, als es die stabile Reputation des Landes in anderen Wirtschaftsbereichen vermuten lässt. Wer in deutschen Wohnimmobilien investiert, muss politisches Risiko genauso einpreisen wie Zinsrisiko.
